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广州楼市何处去:供应不足房价看涨 政策加码空间大

扬州房产  发布日期:2017/1/7 0:31:21
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在经历2016年4季度的楼市调控之后,全国楼市出现明显降温态势,北京、深圳、厦门、苏州、温州等房价上涨幅度较大的城市出现量价齐跌。12月深圳一手房成交量环比下降26%,北京第4季度成交环比降42%,上海12月新房成交达5年来同期最低。

另一个一线城市广州,2016年房价上涨幅度不及北上深,在楼市调控下表现较为平稳。在经历10月和11月价量微跌之后,12月成交达到11840套,成交均价重新站上1.7万元/平方米大关,呈现趋稳上扬态势。

在新一轮政策加码之下,合富辉煌首席分析师黎文江认为,广州楼市政策还存在较大收紧空间,政策加码风险加剧。

2016年广州新房成交12.7万套

从2016年3月份开始,广州楼市延续了每月成交“百万平方米”的节奏。在土地市场的搅动下,广州楼市在2016年8-9月份呈现火热态势,但相对其他一线城市,2016年广州楼价显得异常理性、平稳,成交量则达到历史高位。

据网易监测阳光家缘数据显示,2016年广州一手房成交12.7万套,同比上涨38.4%,成交均价为16656元/平方米,同比上涨9.7%,成交总金额达到2330亿元。

一手房成交大户主要集中在外围区域,超过80%成交集中在广州市外围六区。中心区新货不足,越来越多需求包括改善需求,转移至二手市场。

据中原研究部监测广州市房管局存量房交易数据显示,2016年1-9月成交已超2015年全年水平,2015年共成交13万套,成交量达到历史高峰,同比增长61%,是2014年的2.3倍。

土地公开招拍挂出让总面积、总金额则明显减少。据合富辉煌监测数据显示,2016年广州市土地成交总量715万平方米,同比下降40%。其中居住用地成交452万平方米,占总量的63%,同比下降31%;商业用地成交253万平方米,同比下降48%。土地出让总金额664亿元,相比2015年932亿元,同比下降29%。

在市场成交量大增以及土地出让金下降的背景下,新增供应下降,广州楼市去库存效果显著。从各区库存量看,除荔湾受广钢新城新货高度集中供应外,存量上升,其余各区存量均表现为下降态势,各区存量普降两成以上,去化周期普降6个月。

政策加码风险加剧

合富房地产研究院预计,2017年广州市(不含从化)新增供应8万套,相比于2016年近19万套的新货供应出现大幅下降。中心五区得益于近两年地市传导,预计新增供应达2万套,市场有望解渴,外围区域新增货量预计达4.7万套,相比2016年大幅减少。

2016年广州总库存下降22%,合富辉煌市场研究中心总监冯佩云分析,2017年广州个别区域房价将上涨,但价格上涨的幅度将放缓。

在土地出让减少,新房新增供应不足的情况下,将迫使部分购房需求流向二手房,部分区域的二手房成交将持续走高。

2016年黄埔区成交超过2万套,成交量仅低于不限购的增城。据合富房地产研究院预计,2017年新增供应1.5万套,较2016年减少15%,成交量将高位回落,预计个别项目将补涨,整体升幅将放缓。

增城因不限购成为2016年成交大户,2017年供应紧俏,主力板块新货供应减少20%,将持续卖方市场态势。

番禺区已经连续两年新增供应维持低位,供不应求矛盾突出。2016年1-11月新增供应85万平方米,同比减少5%;成交140万平方米,同比下降11%;均价19073元/平方米,同比上升18%。2017年新货供应预计不足1万套,结构性缺货将延续,加上地铁7号线的开通,板块内的土地楼面价超3万/平方米,合富辉煌预计2017年番禺区域楼价将维持较快增长。

同样位于外围的南沙、花都、从化等区域新增供应充足,在政策调控下,去库存是这些区域的主旋律。

从新增货量和需求来看,2017年广州楼市的分化还将持续,合富辉煌预计2017年广州土地市场热度有所下降,整体房价稳中有升。2016年12月,郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策,在房价看涨氛围下,广州政策收紧的压力正在加大。

黎文江表示,2017年广州涨价是一个趋势,但广州在认房认贷等政策调控方面还有空间,政策收紧的风险在加剧。四个一线城市中广州属于政策较为宽松的,首付三成,外来人口购房3年社保等均存在收紧空间。

文章来源:腾讯房产
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